Wiele gmin w Polsce sprzedaje mieszkania komunalne za mały procent ich rynkowej wartości. W Czeladzi (woj. śląskie) mieszkania sprzedawane są użytkującym je lokatorom za 30 procent wartości, w Gdyni i Sopocie za 20 procent, w Gdańsku, Zabrzu i Dąbrowie Górniczej za 10 procent, w Zawierciu za 5 procent, a w Szczecinie za 3 procent. We Wrocławiu, Bydgoszczy, Łodzi i Czechowicach-Dziedzicach przy spełnieniu pewnych warunków najemcy mogli wykupić mieszkanie komunalne nawet za 2 procent jego wartości. W ten sposób w każdym z miast sprzedano od kilkuset do kilku tysięcy mieszkań komunalnych. Oznacza to, że na przykład w Bydgoszczy mieszkanie warte 100 tysięcy złotych dotychczasowy najemca mógł kupić za 2 tysiące złotych. Ale mieszkań w złym stanie technicznym nikt nie kupi nawet po takiej bonifikacie cenowej. – W efekcie dobre mieszkania są sprzedawane niemal za darmo, a pozostałe – zostaną gminie, która nadal będzie je musiała utrzymywać – mówi „Najwyższemu CZAS-owi!” Jerzy Seifert, zarządca nieruchomości i właściciel kamienic na Śląsku. – Tym samym skończą się dochody gminy z tych dobrych mieszkań, a żeby utrzymać te złe, będzie trzeba podnieść podatki – dodaje.

 

Opłaca się być nierobem

 

Zdaniem zarządców nieruchomości i właścicieli kamienic sprzedaż mieszkań za niski ułamek ich wartości jest niesprawiedliwa i zakłóca stosunki rynkowe. Oni wszystkie posiadane nieruchomości musieli kupić za rzeczywistą wartość, za pieniądze, na które ciężko pracowali przez lata. W 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wydał orzeczenie, które uniemożliwiło miastu sprzedawanie lokali z ponad 90-procentową bonifikatą, gdyż uznał, że to nie sprzedaż, lecz darowizna. Mimo to w wielu przypadkach nadal dochodziło do takich niezgodnych z prawem transakcji, a nowego właściciela do księgi wieczystej wpisywał sędzia. Jak w takiej sytuacji można wierzyć w rzetelność i pewność wymiaru sprawiedliwości? Nie mówiąc o nadal obowiązującym dekrecie Bieruta, co powoduje, że prywatnym właścicielom dobrowolnie nie oddaje się zagrabionych przez komunistów nieruchomości w Warszawie. Muszą oni o nie walczyć w sądach (na początku tego roku w Warszawie toczyło się około 8 tysięcy takich postępowań).

Przy sprzedaży mieszkań komunalnych dochodzi także do wielu absurdów. W jednym z dużych polskich miast radni przyjęli uchwałę, zgodnie z którą, jeśli do końca roku ktoś dostanie od gminy mieszkanie z czynszem regulowanym, to automatycznie może to mieszkanie kupić za kilka procent wartości. – To jest korupcjogenne. Po prostu kilku urzędników w tej gminie rozdaje mieszkania za darmo – mówi Jerzy Seifert. – Łatwo do nich przyjść z łapówką, żeby takie mieszkanie dostać, skoro zaraz można je kupić tak tanio – dodaje.

W Łodzi była taka sytuacja, że w jednej kamienicy najemca wykupił mieszkanie komunalne przed 10 laty. Minął 5-letni okres, kiedy nie mógł tego mieszkania sprzedać i już po tym okresie zdecydował sie na sprzedaż. Za 200 tysięcy złotych sprzedał mieszkanie, które według urzędników było warte 300 tysięcy złotych. Biurokraci stwierdzili, że cena mieszkania była zaniżona w celu obniżenia podatku od transakcji i urząd skarbowy od razu nałożył na kupującego podatek od wzbogacenia się kwotą 100 tysięcy złotych. Ale kiedy w tej samej kamienicy mieszkanie obok lokator wykupił od gminy za 6 tysięcy złotych, to urząd skarbowy nie widział powodu nałożenia podatku od wzbogacenia.

Inny przykład z Łodzi. Kilka lat temu kobieta na strychu budynku gminnego za zgodą urzędników tej gminy wybudowała za własne pieniądze mieszkanie. Teraz, kiedy gmina sprzedaje mieszkania najemcom, kobieta nie może tego mieszkania kupić, bo kiedy gmina sprzedawała mieszkania komunalne pozostałym lokatorom, urzędnicy zapomnieli wydzielić powierzchnię strychu jako osobny lokal. Gmina, sprzedając najemcom mieszkania, sprzedała im jednocześnie współwłasność strychu. W efekcie właścicielem mieszkania kobiety są pozostali lokatorzy, mimo że oni nawet swoich mieszkań nie budowali (nie zainwestowali złotówki w swoje mieszkania), a kupili za ułamek wartości. A kobieta, która wybudowała mieszkanie na strychu za własne pieniądze, nie dostanie nic. Bardziej opłaca się być nierobem i czekać na mieszkania fundowane z pieniędzy podatników, gdzie na dodatek płaci się znacznie niższy czynsz.

 

Niemiecki wzór?

 

Regulowany czynsz obowiązuje nie tylko w lokalach będących w zasobach gminnych, ale także w prywatnych domach (na przykład w kamienicach, do których gmina kwateruje lokatorów socjalnych). W efekcie to na właściciela spada cały ciężar utrzymania nieruchomości, mimo że nie może on pobierać rynkowych stawek czynszu. W Polsce w wielu mieszkaniach komunalnych ludzie mieszkali przez dziesięciolecia, nierzadko przechodziły one na następne pokolenia lokatorów, płacąc symboliczne stawki czynszów, a potem „w nagrodę” mogli je jeszcze wykupić na własność za śmiesznie niską cenę, najczęściej jednorocznego czynszu. Także w inny sposób ogranicza się prawo właściciela mieszkania – na przykład uchwala się prawo, że nie można podnosić czynszu częściej niż raz na pół roku i nie więcej niż o jakąś niewielką sumę. – To kiedy dojdziemy do czynszu wolnorynkowego? – pyta Seifert? – Nigdy! – odpowiada. – Czemu ja jestem zmuszony wynajmować lokatorowi mieszkanie za śmieszne pieniądze, kiedy na wolnym rynku dostanę dziesięć razy więcej? To tak jakby państwo nakazało piekarzowi sprzedawać chleb po 50 groszy, a nie za 4 złote – dodaje.

Dla porównania w Niemczech sytuacja rozwiązana jest bardziej racjonalnie. Gminy także dysponują mieszkaniami komunalnymi dla ludzi biednych i czynsz w tych mieszkaniach jest niższy niż na wolnym rynku. Jednak różnicę gmina dopłaca właścicielowi nieruchomości. W Niemczech gminy finansują także budowę mieszkań komunalnych, które mają być użytkowane przez 20 lat. Po tym okresie są one sprzedawane, aby budować kolejne mieszkania dla kolejnych ludzi ubogich. Prawo pierwokupu ma najemca, ale nawet jeśli tego mieszkania nie kupi, to jeszcze przez trzy lata może w nim mieszkać ze starym czynszem. W rezultacie mieszkanie to jest mniej warte niż podobne mieszkanie bez lokatora. W efekcie cena sprzedaży jest niższa. Oznacza to, że najemcy opłaca się kupić to mieszkanie, bo jest tańsze. Mało tego, lokatorzy otrzymują bardzo niskie oprocentowanie kredytu na zakup tego mieszkania, często 0,75 procenta. Jednak różnica pomiędzy ceną wolnorynkową mieszkania a ceną, po której gmina je sprzedaje, czy to lokatorowi, czy komuś innemu, jest niewielka, bo około 20-30 procent. A nie 70-98 procent jak w Polsce. I z tych pieniędzy gmina buduje nowe mieszkania. Kręci się koniunktura, a ludzie ubodzy dostają mieszkania z niższym czynszem.

Jednak nie można do końca porównywać sytuacji w Polsce i w Niemczech. Bo komunizm siał spustoszenia nie tylko w umysłach Polaków, ale także w kieszeniach. Niemców z pewnością bardziej strać na wykupienie mieszkań komunalnych po cenie zbliżonej do rynkowej niż Polaków, szczególnie tę biedniejszą część społeczeństwa, która mieszka właśnie w mieszkaniach komunalnych. Oczywiście sprzedaż mieszkań za 2-10 procent wartości może powodować zachwianie na rynku, ale z drugiej strony ma to też swoje plusy. Po pierwsze, lepiej, żeby właścicielem mieszkań były osoby prywatne niż gmina, bo właściciel prywatny lepiej o nie dba. Po drugie, dochodzimy do peruwiańskiego ekonomisty Hernanda de Soto, który na przykładzie kilku biednych krajów świata udowodnił, że upowszechniona własność prywatna (formalna) ma decydujący wpływ na rozwój dobrobytu. W polskich warunkach ludzie, posiadając prywatne mieszkanie (czy ogródki działkowe, których lewica nie chce oddać ich użytkownikom), mogą wziąć kredyt hipoteczny chociażby na założenie małej firmy.

 

Ochrona lokatorów

 

Na dodatek polskie prawo upośledza prawo własności mieszkań w jeszcze jeden sposób. Regulacje ustanawiające ochronę lokatorów przed wyrzuceniem z zajmowanego mieszkania wywołują szereg negatywnych konsekwencji. W centrum Katowic jest ogromna ilość pustostanów. W Warszawie deweloperzy nie wynajmują mieszkań, które mogliby wynająć. Właściciele boją się wynajmować, bo jak ktoś zajmie mieszkanie, to może się już nie wyprowadzić, a prawo będzie stało po jego stronie. – Prawo chroni de facto złodziei – mówi Seifert. – Jest grupa ludzi cwanych, którzy wiedzą, że prawo chroni lokatora i że właściciel, kiedy już podpisze umowę najmu, nie ma praktycznie żadnych praw do swojej własności. Jak dostanie nieuczciwego lokatora, to nie jest w stanie się go pozbyć przez wiele, wiele lat, jeśli tamten potrafi odpowiednio wykorzystać prawo na swoją korzyść – dodaje.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność ustawy o ochronie praw lokatorów z konstytucją. Dał parlamentowi 18 miesięcy na naprawienie tego stanu. Tymczasem ustawodawca po 18 miesiącach wprowadził te same przepisy! No i to nowe prawo trzeba od nowa skarżyć. – Tak było, że trzy razy skarżyliśmy nowe prawo do Trybunału Konstytucyjnego, trzy razy uznawane było za niezgodne z konstytucją – mówi Seifert. – Za każdym razem krótko przed upływem 18 miesięcy parlament wprowadzał poprawki do ustawy, które nic nie zmieniały – dodaje.

Mimo takiego uprzywilejowania najemcy zwykle nie dbają o mieszkania, które otrzymali od gminy, co potwierdza tezę, że darmowego się nie szanuje. Lokatorzy w całej Polsce przez dziesięciolecia rujnowali kamienice, nikt o nie nie dbał, nie remontował. Ustawodawca przewidział przepis, że lokator opuszczający mieszkanie ma je pozostawić w stanie zdatnym do zamieszkania, ściany przynajmniej wybiałkowane. – To są martwe przepisy – mówi Seifert. Dla kogo są te przepisy? Przeciwko takiemu lokatorowi, który został eksmitowany i nie ma pieniędzy, właściciel musiałby iść do sądu. Co z tego, jeśli nawet sąd stwierdzi w wyroku, że ten lokator ma zapłacić właścicielowi 100 tysięcy złotych? Przecież właściciel tych pieniędzy w życiu nie dostanie od eksmitowanego lokatora, bo on nic nie ma. Ale kto tego lokatora dał do kamienicy? To gmina podpisywała z nim umowę, więc gmina powinna wypłacić właścicielowi odszkodowanie. Niestety na teorii się kończy.

Tymczasem w całym tym galimatiasie mieszkaniowym swoje chcą też ugrać politycy. 5 mld zł rząd Donalda Tuska planuje w ciągu czterech lat zainwestować w czynszówki poprzez nowo tworzoną biurokratyczną strukturę o nazwie Fundusz Mieszkań na Wynajem. Rząd chce wybudować łącznie co najmniej 20 tysięcy lokali. Mieszkania miałyby trafić na wolny rynek i mają nimi administrować wybrane w drodze konkursu specjalne firmy zarządcze. Stawki czynszu w tych mieszkaniach miałyby być niższe od stawek rynkowych o około 33-50 procent. Jednak znając dokonania tego rządu na polu inwestycji autostradowych, stadionowych czy choćby orlikowych, należy się spodziewać raczej nowych afer korupcyjnych niż tylko szkodliwej interwencji w rynek.

Tomasz Cukiernik 

 Niniejszy artykuł został opublikowany w nr 33-34 tygodnika “Najwyższy CZAS!” z 2013 r.

M.G.